Koupit nemovitost v insolvenci dnes na první pohled není nic těžkého, ovšem pokud si nedáte na několik věcí pozor, můžete mít velké problémy. Například omezení z LV sami nezmizí, je potřeba pro to něco udělat.
Pokud kupujeme nemovitost v insolvenci, jsou na ní zpravidla dva druhy omezení – věcná práva reprezentovaná zástavami a dále pak výkony rozhodnutí či exekuce. Samostatnou kapitolou jsou služebnosti, reálnosti, věcná břemena či nájemní smlouvy (zapsané i nezapsané na LV), která dost často přechází na nového majitele.
Jak tedy na výmazy omezení?
Zástavní práva
Zástavní právo automaticky zaniká zpeněžením (uzavřením kupní smlouvy či právní mocí usnesení o příklepu) a to dle ustanovení §167 odst. 4. Insolvenčního zákona (IZ). Bohužel, novela katastrálního zákona (KZ), která vstoupila v účinnost společně s NOZ (novým Občanským zákoníkem) nám dost zamotala jednoduchost výmazu tohoto zástavního práva.
Problém je totiž v tom, že dle novely KZ lze výmaz zástavního práva provést pouze vkladovým řízením, nikoli pouhým záznamem. Podle § 13 KZ je účastníkem vkladového řízení ten, jehož právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje, a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo se omezuje. Nikoli tedy insolvenční správce. Ten vystaví potvrzení o zániku zástavních práv z titulu zpeněžení nemovité věci (§167 odst. 5 IZ). Toto pošle kupujícímu, který udělá návrh na vklad, kde uvede sebe a dále všechny zástavní věřitele a pošle to na katastr. Samozřejmě společně s kolkem 1.000,-Kč. Jediná drobná výhoda je, že když je kupující navrhovatel, stačí jen jeho podpis, podpisy zástupců zajištěných věřitelů být nemusí. Pro výmaz pak běží klasická lhůta – 20 dní čekání + cca 10 dní na výmaz.
Exekuce
Účinky nařízení výkonu rozhodnutí, exekuční příkazy apod. zanikají automaticky zpeněžením dle §285 odst. 1. IZ. Avšak tento paragraf musí insolvenční správce výslovně uvést v potvrzení o zániku omezení, které vydává dle výše citovaného ust. §167 odst. 5 IZ. Pokud toto opomene, katastr omezení nevymaže. Vy jste tak sice majitelem nemovitosti, ale na LV máte stále exekuční příkazy, zahájení exekuce apod. To je dost nepříjemné, zejména při náhledu na veřejné stránky cuzk.cz, kde nelze rozeznat, na koho je exekuce nařízena. Kdo na to tedy nahlédne, nabyde dojmu, že exekuční problém máte Vy.
Mohu zodpovědně říci, že mám za sebou přes tisícovku insolvenčních obchodů a málokterý probíhá hladce. Úroveň insolvenčních správců je velmi rozdílná a proto, když takovéto obchody chcete dělat, musíte přesně znát postupy a vše si hlídat. Zisky z těchto obchodů jsou obrovské, ale jejich výše je vyvážena požadavky na Vaši odbornost.
Chcete-li se v problematice insolvencí zdokonalit, doporučuji svá otevřená školení „Insolvence a daně“. Bližší informace najdete ZDE.